Домклик и СберИндекс изучили динамику цен на рынке недвижимости в ноябре 2025 года

Домклик и СберИндекс в совместном исследовании отметили основные тенденции на рынке недвижимости в ноябре 2025 года.

Высокий спрос на жилье ускорил рост цен

Рост цен на первичном рынке вновь ускорился, на вторичном остался на прежнем уровне: за 12 месяцев новостройки и готовое жильё прибавили 6,1% и 7,5%. Этот процесс связан с активизацией спроса на первичном рынке, где цены растут шесть месяцев подряд, и стабилизацией на вторичном, где количество сделок в ноябре несколько снизилось после пяти месяцев роста (при этом все равно осталось на самых высоких уровнях с конца 2023 года).

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жильё, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила в ноябре 168,0 тыс. руб., причём данный сегмент растёт быстрее новостроек (+9,9% г/г против +6,1% г/г). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичке последних десяти лет постройки составил 7,1%.

Стоимость готовой недвижимости советской постройки выросла до 109,2 тыс. руб. за квадратный метр.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в ноябре 2025 года

Согласно данным СберИндекса о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в ноябре средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ выросла на 1,1%, составив 179,9 тыс. руб. При этом сам темп роста растёт третий месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (381,2 тыс. руб. за м2), Санкт-Петербург (249,1 тыс. руб.), Московская область (201,2 тыс. руб.), Республика Татарстан (196,4 тыс. руб.) и Ленинградская область (183,4 тыс. руб.). Во всех перечисленных регионах цены выросли, причем в Петербурге произошел разворот после четырёх месяцев снижения. В прошлом обзоре мы отмечали, что темпы снижения замедлились.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, пятый месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в сентябре стоимость м2 составила 103,6 тыс. руб., 124,8 тыс. руб., 125,0 тыс. руб. и 129,3 тыс. руб. соответственно. При этом, как и в октябре, во всех этих регионах цены выросли.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в ноябре различие между ценой м2 в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ снизилось до 11,8% после 13,0% в октябре и 12,4% в сентябре.

Напомним, что после снижения в июне 2024 года, этот показатель колеблется в целом в пределах 10-12%. Сейчас, возможно, есть тенденция к его повышению (в июле-августе уже намечалась подобная тенденция).

Как и месяцем ранее, самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (29,0%) и Санкт-Петербурге (24,0%), в ноябре к лидерам присоединился Краснодарский край (22,2%).

Ленинградская область оказалась единственным из крупных регионов, где цены сделок были выше цен предложения (-4,5%). Такая ситуация наблюдается там четвертый месяц подряд.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным СберИндекса (на основе ипотечных сделок Сбера), в ноябре стоимость м2 по стране выросла на 1,1% до 179,9 тыс. руб. Цены растут седьмой месяц подряд и третий месяц – с ускорением темпов роста.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Московской области (2,8%), Москве (2,1%) и Нижегородской области (1,7%). Москва и область и в октябре входили в тройку лидеров. Самые высокие годовые темпы роста, как и в октябре, отмечены в Удмуртской Республике (16,6%), Ленинградской и Нижегородской областях (12,4% и 11,5% соответственно), однако во всех трех регионах темпы снизились.

При этом в Удмуртской Республике цены растут 16 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с октябрём отмечено в двух из крупнейших регионов: Краснодарском крае (-0,9%) и Калининградской области (-0,6%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Рост цен на первичное жильё по-прежнему не догоняет инфляцию - в ноябре рост год к году составил 6,1%.

При этом доля ежемесячных продаж от всего объёма стройки вновь превысила остававшийся более года «заколдованным» рубеж 2%, составив 2,1%.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) сократился за счет быстрого роста цен сделок и стагнации (с августа) цен предложения. Этот показатель продолжает находиться ниже значений 2022 – 2023 гг. Рост цен сделок происходит на фоне повышения спроса, который, скорее всего, связан с активным обсуждением планов по переформатированию семейной ипотеки. В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену. Драйвером роста цен остаётся московская агломерация.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки продолжает расти, как и должно происходить, в ожидании дальнейшего роста цен, который наблюдается в столице седьмой месяц подряд. При этом в Москве степень уверенности продавцов существенно выше, чем в среднем по стране.

В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки вырос за счёт быстрого роста цен предложения – при том, что цены реальных сделок вернулись к осторожному росту после четырёх месяцев снижения. Напомним, что спрос на первичное жильё в Северной столице последние месяцы достаточно высок: распроданность держится на уровне 39-40%.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2025 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в ноябре средняя стоимость м2 на рынке вторичного жилья составила 119,4 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач ипотечных кредитов, цена за м2 составляет 323,5 тыс. руб. и 216,0 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (152,5 тыс. руб.), Краснодарский край (144,2 тыс. руб.) и Ленинградская область (133,1 тыс. руб.). Во всех этих регионах цена выросла.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Саратовской, Кемеровской и Челябинской областях (81,0 тыс. руб., 81,1 тыс. руб. и 81,5 тыс. руб. соответственно). При этом во всех трех регионах цены выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в ноябре увеличилась до 136,9 тыс. руб., соотношение цены предложения к цене сделки выросло до 14,7% с 14,1% в октябре.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жильё за месяц вновь ускорился – до 0,9% против 0,7% в октябре и 0,6% в сентябре. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 7,5%, быстрее роста цен на первичном рынке (6,1%).

В целом цены на готовое жильё продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020 – 2024 гг. В случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жильё начнет создавать более серьезную конкуренцию новостройкам.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жильё. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Челябинской области (1,7%), Ставропольском крае (1,5%), Новосибирской и Нижегородской областях (по 1,3%).

Из крупных регионов цены снизились только в Республике Дагестан (-1,0%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке вновь несколько вырос разрыв между ценой предложения и сделки, однако в целом со второй половины 2023 года этот показатель достаточно стабилен и находится в коридоре 1,15-1,2, тогда как в 2022 году он доходил до 1,3.

Широта рынка

В результате продолжающегося роста цен по итогам ноября как на первичном, так и на вторичном рынках фиксируется незначительное число регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд падают цены на жильё.